양도소득세 기준시가로 과세되는 경우는 언제?

양도소득세 기준시가로 과세되는 경우

양도소득세 기준시가로 과세되는 경우는 언제? 💰

📋 목차

• 기준시가란 무엇인가요?
• 기준시가 적용 대상 유형
• 실거래가 과세와의 차이점
• 기준시가 적용 실제 사례
• 기준시가 적용 시 주의사항
• 양도세 계산 시 기준시가 활용법
• FAQ

양도소득세를 계산할 때 대부분 '실거래가'로 과세된다고 알고 있지만, 특정한 경우에는 '기준시가'로 과세되기도 해요. 이 기준시가 과세는 일반인이 보기엔 다소 생소하고 헷갈릴 수 있어요.

 

기준시가 과세는 주로 실거래가 확인이 어렵거나, 세법상 의도적으로 적용되는 경우에 사용돼요. 특히 부동산 거래신고가 제대로 되지 않거나, 거래가 관행적으로 투명하지 않을 때 이 방식을 쓰죠.

 

제가 생각했을 때, 이 기준시가 제도는 실거래가로 세금 내기 싫어서 계약서를 누락하거나 축소 신고하는 걸 방지하려는 장치예요. 언제 어떤 경우에 기준시가가 적용되는지 정확히 아는 게 중요해요!

 

📌 기준시가란 무엇인가요?

기준시가란 무엇인가요?

기준시가는 정부나 국세청에서 고시한 일정한 가격이에요. 보통 실거래가가 존재하지 않거나, 거래 금액을 인정하기 어려운 경우에 기준시가로 세금을 계산해요.

 

기준시가는 국토교통부에서 발표한 '공시지가', '개별주택가격', '공동주택가격' 등과 유사하게 세무 당국이 세금 목적에 따라 고시한 가격이에요. 이 가격이 양도세 계산의 출발점이 되는 거죠.

 

예를 들어, 부동산 거래가 신고되지 않거나, 탈세 목적의 거래 축소가 의심되는 경우에는 실거래가가 아닌 기준시가로 과세를 적용해요. 이를 통해 세금 누락을 방지하려는 의도예요.

 

주로 오피스텔, 상가, 분양권 등에서 실거래가 확인이 어려운 경우에 기준시가를 활용하고, 주택의 경우에도 신고 누락이나 이상 거래가 발생하면 기준시가로 전환되기도 해요.

📊 기준시가 적용 주요 항목 비교

적용 항목	적용 가능 여부	비고
주택	조건부 적용	실거래 누락 시
오피스텔	적용	실거래가 신고 제외
상가	적용	개별 기준가 활용

 

📂 기준시가 적용 대상 유형

기준시가 적용 대상 유형

기준시가는 다음과 같은 유형의 부동산에 적용돼요. 특히 실거래가 신고 의무가 없는 거래나, 정부가 세금 기준을 만들기 위해 고정한 금액이 필요한 경우가 대부분이에요.

 

① 오피스텔: 업무용으로 구분되는 오피스텔은 실거래가가 아닌 기준시가로 과세되는 경우가 많아요. 국세청 고시가격을 따르게 돼요.

 

② 상가 건물: 상가는 통상 실거래가가 불투명한 경우가 많기 때문에 기준시가를 기준으로 양도세가 계산돼요. 시가표준액으로 대체하기도 해요.

 

③ 분양권 거래: 거래 시점에서 실거래가를 신고하지 않거나, 분양 전 단계에서 권리 양도 시 기준시가가 적용될 수 있어요.

 

④ 신고 누락 주택: 실거래가를 고의로 누락하거나 낮게 신고한 주택 거래의 경우, 국세청이 기준시가를 적용해 과세할 수 있어요.

 

⚖️ 실거래가 과세와의 차이점

실거래가 과세와의 차이점

실거래가 과세는 말 그대로 실제 매매한 금액을 기준으로 양도소득세를 계산하는 방식이에요. 기준시가는 그와 반대로, 정부가 고시한 가격을 기준으로 세금을 매기는 방식이에요.

 

실거래가는 대부분의 부동산 거래에서 기본적으로 적용돼요. 하지만 거래가 불투명하거나 탈세 의심이 있는 경우에는 기준시가가 사용되죠. 투명한 거래를 유도하기 위한 조치예요.

 

기준시가는 실제 가격보다 낮게 책정되는 경우가 많기 때문에, 과세표준이 줄어드는 이점이 있지만 동시에 감면 혜택이나 장기보유특별공제 계산에는 불리하게 작용할 수 있어요.

 

즉, 기준시가 과세는 처음엔 세금이 줄어드는 것처럼 보이지만, 감면을 받지 못하거나 추가 과세가 이뤄질 수도 있어서 무조건 유리하다고 보긴 어려워요.

📋 실거래가 vs 기준시가 비교표

구분	실거래가 과세	기준시가 과세
기준 가격	실제 매매가	국세청 고시가
과세 투명성	높음	낮음
감면 적용	가능	제한 있음

 

📚 기준시가 적용 실제 사례

기준시가 적용 실제 사례

사례 1: 정 씨는 오피스텔을 양도하면서 실거래 신고를 하지 않았어요. 국세청은 이 거래에 대해 기준시가를 적용해 양도세를 부과했어요. 그 결과 실제보다 높은 세금이 발생했어요.

 

사례 2: 김 씨는 상가를 매도하면서 일부 금액만 계약서에 기재했어요. 국세청은 거래 축소 의심으로 실거래 신고를 인정하지 않고, 기준시가를 기준으로 과세했어요. 이 과정에서 과태료도 추가 부과됐어요.

 

사례 3: 박 씨는 분양권을 프리미엄만 받고 전매했어요. 실거래 신고가 없던 상황이라, 양도소득세가 기준시가와 분양가를 기준으로 계산되면서 추가 세액이 발생했어요.

 

이처럼 기준시가 적용은 거래 방식에 따라 자동으로 발생할 수 있어요. 투명한 거래와 정확한 신고만이 기준시가 과세를 피할 수 있는 방법이에요.

⚠️ 기준시가 적용 시 주의사항

기준시가 적용 시 주의사항

기준시가로 과세되는 경우는 처음엔 세금이 적게 나오는 것처럼 보일 수 있지만, 문제가 생기면 추가 과세나 불이익이 생기기 쉬워요.

 

첫째, 기준시가가 실제 거래가보다 낮을 경우 탈세로 의심될 수 있어요. 실거래 신고를 안 하면 과태료나 가산세가 부과돼요.

 

둘째, 기준시가 적용 시 장기보유특별공제나 1세대1주택 비과세 요건 적용이 어려울 수 있어요. 실거래가 기준이 아니기 때문에 감면 제도가 제한되는 거죠.

 

셋째, 국세청이 기준시가보다 높은 시가로 추정 과세할 경우, 증빙 자료 없으면 이의 제기도 어렵고 과세가 확정돼요. 특히 현금거래 시 더 조심해야 해요.

 

🧮 양도세 계산 시 기준시가 활용법

양도세 계산 시 기준시가 활용법

양도소득세는 기본적으로 '양도가액 - 취득가액 - 필요경비'를 기준으로 계산돼요. 여기서 기준시가를 활용하는 경우, 양도가액 대신 정부가 고시한 기준시가를 쓰게 되는 거예요.

 

기준시가는 매년 1월 1일을 기준으로 국세청이 고시하는 가격을 사용해요. 해당 부동산의 구조, 위치, 면적 등을 반영해서 시가표준액이 정해지죠.

 

예를 들어 상가를 팔면서 실거래가를 신고하지 않았다면, 국세청은 해당 상가의 기준시가를 자료로 삼아 양도세를 계산하게 돼요. 취득 당시에도 기준시가를 적용할 수 있어요.

 

단, 기준시가는 시가보다 낮게 책정되는 경우가 많아 절세가 되는 것처럼 보이지만, 추후 국세청에서 '시가보다 낮다'고 판단하면 가산세가 붙을 수도 있어요. 위험을 잘 고려해야 해요.

📌 기준시가 계산 예시

항목	내용
기준시가	2억 원 (국세청 고시가)
취득가액	1.5억 원
필요경비	0.1억 원
과세표준	0.4억 원

 

❓ FAQ

FAQ

Q1. 기준시가는 어디서 확인할 수 있나요?

 

A1. 국세청 홈택스나 해당 지역 세무서에 문의하면 확인할 수 있어요. 일반적으로 매년 초 고시돼요.

 

Q2. 실거래가보다 기준시가가 더 높을 수도 있나요?

 

A2. 드물지만 가능해요. 특히 공시가가 급등했을 경우 실거래가보다 높게 책정될 수도 있어요.

 

Q3. 상가도 실거래가 신고가 필수인가요?

 

A3. 아니에요. 상가는 실거래 신고 의무가 없기 때문에 기준시가로 세금이 계산되는 경우가 많아요.

 

Q4. 기준시가보다 낮게 팔면 어떻게 되나요?

 

A4. 국세청이 시가보다 낮은 거래라고 판단하면 추정과세가 들어올 수 있어요. 증빙자료가 중요해요.

 

Q5. 기준시가 적용되면 세금이 무조건 줄어드나요?

 

A5. 아닙니다. 줄어들 수도 있지만, 감면 대상에서 제외될 수 있어 결과적으로 더 많은 세금이 나올 수도 있어요.

 

Q6. 기준시가 적용을 피할 수 있나요?

 

A6. 정당한 실거래가를 정확히 신고하면 기준시가 대신 실거래가로 과세돼요. 투명한 거래가 최선이에요.

 

Q7. 실거래가와 기준시가 중 선택 가능한가요?

 

A7. 아니에요. 상황에 따라 법적으로 정해진 기준에 따라 자동 적용돼요.

 

Q8. 기준시가 적용 시 불복할 수 있나요?

 

A8. 가능해요. 시가 증빙자료(감정평가서 등)를 제출하면 이의신청 또는 행정소송도 가능해요.